Maksud / Eesti 2026

Üüri tulumaksukalkulaator

Maksa eraisikule kinnisvara üüri selge arvestusega. Näe üürileandja netosummat, kinnipeetavat tulumaksu ja ettevõtte kulu.

● Allikad kontrollitud 09.10.2026Tulumaks 22%Ilma registreerimata

01Väljamakse

Millest alustame?

Bruto → neto Neto → bruto

Brutosumma (€)Ainult üür, kõrvalkuludeta.

Väljamakse kuupäevMaksustamine lähtub raha väljamaksmisest.

Kinnisvara kasutus

Dokumenteeritud kõrvalkulud (€)

Kõrvalkulude saaja

Kinnisvara asukoht

Üür on registreeritud FIE ettevõtlustulu / ettevõtluskonto tulu (eraldi arvestus)

02Saaja ja maksustamine

MaksuresidentsusKodakondsus ega Eesti isikukood ei määra residentsust.

Saaja kirjalik maksuvaba tulu avaldus on olemas

Saaja on vanaduspensionieas või jõuab sellesse ikka väljamakse aastal

Avalduses soovitud maksuvaba tulu (€)

Sellest kuupiirist juba kasutatud (€)Sh pensionilt ja sama kuu varasematelt väljamaksetelt.

2026 määrad ja kehtivus · muudetav

Vaikimisi 01.01.–31.12.2026: TM 22%; SM 33%; TK 1,6% + 0,8%; MVT 700 € / pensionieas 776 €; SM baas 886 €. Muudetud määrade või kuupäevavahemikuga tulemus märgitakse simulatsiooniks.

Tulumaks (%)

Sotsiaalmaks (%)

Töötaja töötuskindlustus (%)

Tööandja töötuskindlustus (%)

Üldine maksuvaba tulu kuus (€)

Pensioniea maksuvaba tulu kuus (€)

Sotsiaalmaksu kuumäär (€)

Määrade kehtivuse algus

Määrade kehtivuse lõpp

EMTA · 2026 maksumäärad ↗

Isikukoodi, nime ja pangakontot pole arvutamiseks vaja. Andmeid ei salvestata brauseri püsimällu.

ARVUTUSE KOKKUVÕTE

Üürileandjale netorent

—

Saajale ja kõrvalkuludeksEesti maksud

Ettevõtte kogukulu—

EMTA kohustus—

Arvutuse jaotus

Summad eurodes, senditäpsusega
Rida	Summa

Kellele ja kuhu maksta?

TSD periood—

Deklareerimise ja tasumise tähtaeg—

Kohustus ei võrdu alati uue ülekandega: kontrolli ettevõtte vaba ettemaksukonto jääki ja varasemaid nõudeid. Kontonumbri ning ettevõtte personaalse viitenumbri võta e-MTAst.

EMTA · tasumine ja viitenumber ↗

CSV ei ole e-MTA impordifail.

Arvutuse lähteandmed

TSD arvutuskaart

—

Lahter	Summa tähendus	Väärtus

Neto, ettevõtte kogukulu ja maksuvabad kõrvalkulud ei lähe brutosumma lahtrisse. Siin on ühe arvestuse summad, mitte kogu ettevõtte deklaratsioon. EMTA · lisa 1 täitmise kord (PDF) ↗ · EMTA · lisa 2 täitmise kord (PDF) ↗

Selle arvestuse panus TSD põhivormi

Kuidas TSD täita?

Vali väljamaksekuu
Jaanuaris makstud detsembri palk kuulub jaanuari TSD-le. Sisesta ettevõtte nimi ja registrikood ning õige aasta ja kuu. Sotsiaalmaksu miinimum võib tekkida ka väljamakseta kuul.
Lisa saaja ja väljamakse
Saaja Eesti isikukood ei määra residentsust. Vana vorm: resident lisal 1, mitteresident lisal 2; isikukood/nimi vastavalt 1000/1010 või 2000/2010, residendiriik lisal 2 väljale 2020. Välismaalane võib olla ka Eesti maksuresident.
Kasuta allolevat arvutuskaarti
Brutosumma sisaldab kinnipeetavaid makse. Neto on pangaülekande summa. Sisesta väljamakse liik, brutosumma ja lubatud maksuvaba tulu; kontrolli e-MTA arvutatud makse. A1 riik märgitakse vanal vormil 1050 või 2060.
Kontrolli põhivormi ja kinnita
Kõigi saajate ja lisade summad koonduvad põhivormile. Siin näed ainult ühe arvestuse osa: 110 = kinnipeetud tulumaks; 115 = sotsiaalmaks; 116 = töötaja + tööandja töötuskindlustus; 117 = II sammas. Kontrolli ka ettevõtte muid kohustusi.
Maksa tähtajaks
Deklareeri ja taga maksude laekumine järgmise kuu 10. kuupäevaks; puhkepäeva korral järgmisel tööpäeval. Saajale maksa lepingus kokku lepitud ajal. Kontrolli e-MTA saldot ja varasemaid nõudeid.

EMTA · TSD vormid ja täitmise korrad ↗ · EMTA · tasumine ja viitenumber ↗

Olulised erisused

Uus TSD alates oktoobrist 2026

01.10.2026 ja hilisemate väljamaksete puhul asendab lisade 1 ja 2 senist sisestusvaadet ühine väljamaksete vaade. Käsitsi sisestamine säilib. Lisa väljamakse kuupäev, saaja, residentsus, väljamakse liik ja summad; A1 ning välisriigis töötamise info on eraldi andmed. Vali liigi kehtiv nimetus e-MTA loetelust.

Allpool toodud vanad lahtrikoodid aitavad summasid võrrelda, kuid ei kirjelda uue vaate väljade tunnuseid. Kalkulaatori CSV on arvutusleht, mitte e-MTA impordifail. EMTA · andmepõhine TSD alates 01.10.2026 ↗

Üür, kõrvalkulud ja 20% mahaarvamine

Kinnipeetav tulumaks arvestatakse brutorendilt. Üürileandjale hüvitatavad dokumenteeritud lepingujärgsed kõrvalkulud sisesta eraldi. Omaniku isiklik laenumakse või maamaks ei ole maksuvaba kõrvalkulu: lisa see maksustatavasse üüri.

Eluruum peab olema kasutuses elamiseks. Büroo, majutusteenus või allüürimise äri ei anna automaatselt 20% mahaarvamist. Äriruumi kõrvalkulude välistamine eeldab eraldi tõendatud kulu hüvitamist, mitte varjatud renditasu.

Nõuetele vastava eluruumi üüritulust teeb eraisiku aastadeklaratsioon 20% kulumahaarvamise. See ei vähenda ettevõtte tavapärast 22% kinnipidamist. Näiteks 1000 € brutolt peetakse kinni 220 €; aastaarvestuses on 20% mahaarvamise järel maksustatav osa 800 €. Võimalik tagastus sõltub kogu deklaratsioonist. EMTA · üür ja kõrvalkulud ↗

Mitteresidendist üürileandja

Siin arvutatakse Eestis asuva kinnisvara renditulu. Mitteresidentsus ei kaota Eesti maksustamisõigust; vaikimisi peetakse kinni 22%. Deklareerimisel on vaja residendiriiki ja saaja isikukoodi või EMTA registrikoodi.

20% eluruumi mahaarvamist saab mitteresident taotleda vormil A1; see tuludeklaratsioon ei ole sotsiaalkindlustuse A1 tõend. EMP resident võib soodustuste taotlemiseks kasutada residendi aastadeklaratsiooni. Üldist maksuvaba tulu saab jooksvalt kasutada ainult tingimustele vastava avalduse ja tõendiga. EMTA · mitteresidendi üüritulu ↗ · EMTA · EMP residendi mahaarvamised ↗

Bruto- ja netokokkulepe

1000 € brutorent tähendab tavaliselt 780 € üürileandjale ja 220 € EMTA-le. Kui leping lubab 1000 € netorenti, peab ettevõte tasuma brutorendi 1282,05 €, millest 282,05 € on tulumaks. Kõrvalkulud lisanduvad eraldi.

Kui üürileandjale makstakse ka selle kuu palka, ära kasuta maksuvaba tulu mõlemas kalkulaatoris täies mahus. Registreeritud FIE ettevõtlustulu, ettevõtluskonto, käibemaksu ja välismaal asuvat kinnisvara see kalkulaator ei arvuta.

Arvutuse ulatus ja ümardamine

Arvutus hõlmab üht saajat, üht väljamakseliiki ja üht väljamaksekuud. Sama liigi maksed koonda kuu lõikes ja kontrolli, et miinimumi ega maksuvaba tulu pole arvestatud topelt. Iga maks ümardatakse sendini. Netost brutoks otsitakse senditäpsusega sobiv bruto.

Haigus- ja koondamishüvitised, erisoodustused, tööandja III samba sissemaksed, väljamaksete tagastused, varasemate kuude sotsiaalmaksu tasaarvestus ja erialade erikorrad vajavad eraldi arvestust. Kalkulaator ei esita deklaratsiooni ega tee ülekandeid.

Allikad ja versioon

Kontrollitud 09.10.2026 · reeglistik 2026.1 · automaatset õigusaktide uuendamist ei toimu. Õigusaktides vali väljamakse ajal kehtinud redaktsioon. EMTA 2026 vormide loetelu viitab osaliselt 2025 failinimedega vormidele; oktoobrist muutub esitamise vaade.